Договор дарения жилья: как правильно его составить и избежать проблем

Договор дарения часто выбирают, когда нужно переоформить дом на другого человека. У этого способа есть преимущества перед другими формами передачи недвижимого имущества. Прежде всего — скорость. Переход права собственности регистрируется сразу после его подписания. Вместе с вашим юристом мы расскажем, как правильно оформить дарение дома и не допустить ошибок.

1. Договоры дарения домов
2. Кому можно подарить дом
3. Плюсы и минусы дарения дома
4. Сколько стоит дарственная на дом
5. Как оформить дарственную на дом: инструкция
6. Диалог между дарением дома и ограничениями

Каковы законы дарения

Для начала определитесь с термином «дарение». В законодательстве такого термина нет. Обычно люди называют это договором дарения. Согласно ей, в нашем случае одна часть (даритель) передается без учета другого (одаряемого) имущества — в нашем случае дома. Договор дарения не требует обязательного нотариального удостоверения. Процесс оформления, требования к документации и другие ключевые особенности договоров дарения описаны в главе 32 Гражданского кодекса РФ.

Пожертвования не могут быть обременены условиями. Например, если даритель переезжает в дом, при условии, что он проживает в нем пожизненно или санитар находится в нем пожизненно. Кроме того, такое соглашение должно быть заключено». пояснила Нурида Ибрагимова, руководитель отдела контроля качества Amulex.ru.

Помимо дома, необходимо оформить право собственности на участок под ним. Другими словами, дом дарится вместе с участком. Например, если участок не находится в собственности дарителя и он пользуется им на правах аренды, то при переходе прав по такому договору переходит и право на дом.

Кому можно подарить дом

Часть договора дарения может быть передана физическому и юридическому лицу. Однако есть категории лиц, которые не могут заключить договор дарения (ст. 575 СК РФ):

1. Дети, не достигшие 14 лет, а также их родители или опекуны от их имени,
2. Организации, оказывающие социальные услуги, в том числе детям-сиротам и детям, оставшимся без образовательных, медицинских или родительских организаций. Например, ученики не могут подарить свое жилье учителям, а больные — лечащим врачам.
3. Должностные лица, государственные служащие и служащие Банка России в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей,
4. коммерческие организации не могут передавать в дар недвижимое имущество.

Существуют и другие ограничения на дарение. Это касается недвижимости, находящейся в общей собственности супругов. Один из супругов не может подарить дом третьему лицу без согласия другого супруга, добавил Андрей Загорийко, генеральный директор юридической фирмы «Елена Загорийко». Остальные категории граждан, упомянутые выше, могут свободно дарить недвижимость.

Участниками договора дарения могут быть физические и юридические лица. Однако есть категории людей, которые не могут заключать договоры дарения. Например, служащие (Фото: serphoto/shutterstock. com)

Плюсы и минусы дарения дома

Договор дарения часто выбирают, когда необходимо переоформить дом на другого человека. Он имеет преимущества перед другими договорами, например, договорами дарения.

Во-первых, быстрота. Переход права собственности регистрируется сразу после подписания договора. Это отличается, например, от договора, который вступает в силу после смерти одаряемого. По словам Андрея Загорийко, в среднем регистрация дарственной длится не более двух недель.

Во-вторых, это экономит деньги. Это касается случаев, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками. В этом случае не нужно платить 13 % налога от стоимости жилья, достаточно оплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреесте (2000 рублей). Кроме того, при дарении не нужно оплачивать услуги нотариуса (в отличие от завещаний, где заверение у нотариуса обязательно).

1. Упрощенный процесс. Вы можете самостоятельно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса.
2. Право выбора. Пожертвования могут быть прописаны по времени их вступления в силу или по применимым условиям. Можно отсрочить вступление в силу пожертвования (обещание будущего пожертвования). В то же время судить о праве пожертвования сложнее, чем, например, о договоре.
3. Личное имущество. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов дарят дом, то это его личная собственность, а не общая. И после развода второй супруг не имеет права на него претендовать,
4. Правила рыночного приоритета не обязательно должны соблюдаться при наличии общей собственности в Палате общин, доли в доле. Это означает, что согласие других собственников не требуется.

Помимо преимуществ дарения, существуют и его недостатки. К ним относятся юристы.

1. Необратимость: в отличие от завещания, дарственную нельзя изменить,
2. Отмена дарения проблематична и требует серьезных оснований (например, на дарителя было оказано давление), что можно сделать через суд,
3. Если дом передается третьему лицу (не родственнику родителей), необходимо заплатить налог в размере 13 %.
4. Согласно пункту 1 статьи 577 Гражданского кодекса РФ, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать дарителя в будущем, если имущество или семейное положение передается в будущем. Если имущественное или семейное положение было передано, то состояние здоровья дарителя существенно изменилось, а значит, исполнение договора в новых условиях приведет к значительному сокращению средств к существованию. Например, донор страдает от инвалидности.

Сколько стоит дарственная на дом

Стоимость оформления договора дарения зависит от формы сделки. Если договор дарения оформляется без нотариального заверения, вам придется заплатить минимальную сумму. Если в сделке участвует несовершеннолетний (до 18 лет) или если в дар передается только часть жилья, необходимо участие нотариуса. Нотариальные действия также обязательны для сделок, предусматривающих детали распределения и договоров дарения имущества. Например, стороны сначала делят имущество, затем один из них дарит вторую долю, и все это оформляется одним договором, поясняет Нурида Ибрагимова.

Если договор подлежит ратификации у нотариуса, необходимо оплатить нотариальные пошлины и обязательства. Его размер зависит от стоимости дома и рассчитывается в процентах от цены, указанной в договоре», — говорит юрист.

В противном случае договор может быть заключен в простой письменной форме. Стоимость такой сделки составляет 200 рублей. — Это сумма регистрационного сбора. Если стороны обращаются к юристу для составления договора и сопровождения сделки, потребуются дополнительные расходы. Также необходимо оплатить регистрацию согласия супруги дарителя, если имущество приобреталось совместно.

Стоимость дарения обычно состоит из трех пунктов.

• Государственная пошлина за регистрацию сделки в Росреестре: для физических лиц — 2 000 рублей; для юридических лиц — 22 000 рублей,
• Нотариальные услуги: стоимость дарения дома составляет в среднем 7 000 рублей за техническую работу и 0,3% от стоимости договора.
• Налоги: 13 %, если даритель и получатель не являются близкими родственниками.

Как оформить дарственную на дом: инструкция

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устное дарение имущества не допускается. Процесс заключения договора дарения состоит из нескольких этапов

Шаг 1: Стороны готовят необходимые документы

Для подготовки договора дарения необходимы следующие документы

• Паспорта дарителя и получателя,
• Справка из ЕГРН,
• Документы, касающиеся дома и земли (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или любой другой документ, на основании которого возникло право собственности),
• Выписка из справки о месте жительства,
• Подтверждение уплаты государственных налогов.

По словам Вячеслава Климова, юриста юридической фирмы «Звездочка», в зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные процедуры.

• Опекунство и разрешение органа опеки, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего или недееспособного/неполноценного гражданина,
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если жилье находится в совместной собственности супругов,
• согласие банка, если жилое помещение находится в ипотеке.

Шаг 2: Составьте письменный договор дарения

Договор дарения недвижимости должен быть составлен в письменной форме и включать в себя следующие пункты

• Желание дарителя передать дом в безвозмездное пользование и желание одаряемого принять его,
• дата и место заключения договора
• ФИО, паспортные данные и адреса регистрации договаривающихся сторон,
• точная информация о доме (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики),
• сведения об участке (категория земли и вид разрешенного использования),
• на момент перехода права собственности,
• Подписи сторон.

Юрист из юридической фирмы «Звездочка» заявил, что «обе стороны готовят и подписывают три экземпляра договора (для себя и для Los Leestres). Если дарственная должна быть оформлена в нотариальной форме, то это делается в нотариальной конторе».

Шаг 3: Подача документов на регистрацию в Росреестр

После заключения договора дарения дома необходимо оплатить государственную пошлину (2 000 рублей). Затем договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате необходимо передать в Росреестр или МФЦ. Если договор утвержден, его также можно зарегистрировать у нотариуса; без регистрации в Росреестре договор дарения становится недействительным.

Договоры дарения могут быть заключены в простой письменной или нотариальной форме. Устное дарение имущества невозможно (Фото: Halfpoint // shutterstock. com).

Возможна передача в дар дома. Ограничения.

Договором дарения может быть заражен как сам даритель, так и его родственник-родитель. Это можно сделать на общих основаниях, предусмотренных законом (§ 2 гл. 9 ЗК РФ), — если имеет место обман, притворность, обязательство по сделке и т. д. Существуют и специальные основания для отмены договора дарения (§ 578 Гражданского кодекса РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:

• Донор возражает против жизни донора,
• даритель покушался на жизнь кого-либо из членов семьи или родственников родителей дарителя; или
• Донор умышленно причинил физический вред донору; или
• Обращение дарителя с объектом для донора создает риск его невосполнимой утраты,
• В самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение, если одаряемый переживет дарителя.

Срок исковой давности составляет 1 (если сделка недействительна) или 3 года (если недействительна). Следовательно, оспорить дарение можно только в вышеуказанных случаях. Даритель не может просто отказаться от сделки и потребовать от одаряемого возврата квартиры. Это связано с тем, что он больше не является хозяином.

Также даритель может отказаться от дарения устно или письменно (если договор письменный) в любой момент передачи имущества (статья 573 Гражданского кодекса РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от нее становится возможным путем подготовки нового договора (дарения, купли-продажи).

Евгения Мешкова, член Ассоциации юристов России (АЮР), специалист по информатизации:

— Дарители могут отказаться от подарка, если одаряемый его не принимает, а дарители — только в каждом конкретном случае. Во-первых, если дом еще не передан в дар. Во-вторых, если финансовое положение или здоровье дарителя ухудшилось после совершения сделки. В-третьих, если после завершения сделки дарителю намеренно нанесли вред или попытались нанести вред ему или члену его семьи.

Договор может быть расторгнут при различных условиях, например, если дар уже передан, если дар был умышленно испорчен, если получателю дара грозит безвозвратная потеря, если даритель переживет одаряемого или если был нарушен закон. Если во время передачи дара произошел сбой (например, если даритель объявлен банкротом). Если обе стороны согласны расторгнуть договор дарения, его можно аннулировать у нотариуса, но если одна из сторон отказывается это сделать, необходимо обращаться в суд.

Читайте также.

• Завещание или дарственная: как сэкономить при переезде
• Когда они смогут получить подаренную квартиру?
• Как правильно подарить недвижимость: пять вопросов
• Наследство, приватизация и долевое участие: как подарить долю в квартире

Следите за важными новостями в Telegram-канале «РБК-Недвижимость».