Договоры дарения жилья: как правильно их составить и избежать проблем

Договор дарения часто выбирают, когда нужно переоформить дом на другого человека. Это имеет свои преимущества перед другими формами передачи имущества. Прежде всего — скорость. Переход права собственности регистрируется сразу после подписания. Вместе с юристом мы расскажем вам, как правильно оформить дарение дома и как не допустить ошибок.

1. Договор дарения дома
2. Кому я могу подарить свой дом?
3. Преимущества и недостатки дарения дома
4. Сколько стоит подарить дом?
5. Как составить договор дарения дома: инструкция
6. Дарение жилья в трудных условиях и срок исковой давности

Что такое договор дарения жилья?

Для начала давайте определимся с термином «дарение». В законодательстве такого термина нет, и обычно его называют договором дарения. Согласно ему, одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество, в данном случае жилье. Договор дарения не требует нотариального заверения. Порядок заключения договора дарения, требования к документам и другие основные особенности изложены в главе 32 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пожертвование не может быть обусловлено никакими условиями. Например, даритель передает дом, но с условием пожизненного проживания дарителя в доме или пожизненной выплаты одаряемым определенной денежной суммы. Кроме того, такое пожертвование не может быть поставлено в зависимость от дарителя. Договор должен быть заключен в письменной форме», — поясняет Нурида Ибрагимова, руководитель отдела контроля качества Amulex.ru.

Помимо дома, необходимо оформить свидетельство о праве собственности на участок под домом. Это означает, что дом передается вместе с землей. Если, например, земельный участок не находится в собственности дарителя, а он пользуется им на правах арендатора, то переход прав по такому договору происходит одновременно с переходом прав на дом.

Кому я могу подарить свой дом?

Сторонами договора дарения могут быть как физические, так и юридические лица. Однако существуют определенные категории лиц, которые не могут заключить договор дарения (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

1. Дети до 14 лет и их замещающие родители или опекуны,
2. Работники организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе образовательных учреждений, медицинских учреждений и организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Например, ученик не может подарить дом учителю, а пациент — врачу, находящемуся на лечении.
3. Должностные лица, государственные служащие и работники Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей,
4. коммерческие организации не могут передавать друг другу в дар недвижимое имущество.

Существуют и другие ограничения на дарение. Это касается и имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов. Андрей Загорийко, управляющий директор юридической фирмы «Елена Загорийко», добавил, что один из супругов не может подарить дом третьему лицу без согласия другого супруга. Другие категории граждан, не упомянутые выше, также могут дарить недвижимость.

Сторонами договора дарения могут быть как физические, так и юридические лица. Однако есть лица, которые не могут заключить договор дарения. Например, служащие (Фото: SerPhoto/shutterstock. com)

Преимущества и недостатки дарения дома

Если дом необходимо переоформить на другого человека, часто выбирают договор дарения. У него есть преимущества перед другими договорами, например, завещанием.

Во-первых, скорость. Переход права собственности регистрируется сразу после подписания договора, в отличие от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. По словам Андрея Загорийко, в среднем регистрация дарственной занимает менее двух недель.

Во-вторых, это экономит деньги. Это касается тех случаев, когда донор и реципиент являются близкими родственниками. В этом случае им не нужно платить налог в размере 13 % от стоимости жилья. Для регистрации сделки в Los Leestres необходимо оплатить только государственную пошлину (2 000 рублей). Кроме того, при дарении не нужно платить нотариусу (в отличие от завещаний, которые необходимо заверять у нотариуса).

1. Упрощенный процесс. Вы можете самостоятельно составить договор и внести его в Росреестр, не прибегая к услугам юриста или нотариуса.
2. Право выбора. В договоре можно указать время вступления его в силу или условия, на которых он будет действовать. Также можно отложить дату вступления в силу пожертвования (обещая пожертвование в будущем). В то же время оспорить дарственную сложнее, чем, например, завещание.
3. Личное имущество. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов дарят дом, то это его личная собственность, а не общая. И после развода второй супруг не имеет права претендовать на него,
4. Правило рыночного приоритета не требует соблюдения доли при наличии общей собственности на дом. Это означает, что согласие остальных собственников не требуется.

Помимо преимуществ дарения, существуют и его недостатки. К ним относятся юристы.

1. Необратимость: в отличие от завещаний, дарственную нельзя изменить,
2. Отмена дарения проблематична и требует серьезных оснований (например, на дарителя было оказано давление), что можно сделать через суд,
3. Если резиденция передается третьему лицу (не близкому родственнику), необходимо заплатить налог в размере 13%.
4. Согласно пункту 1 статьи 577 Гражданского кодекса Российской Федерации, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать дарителя в будущем, если имущество или семейное положение переходит в будущем. Если имущественное или семейное положение было передано, то состояние здоровья дарителя существенно изменилось, а значит, исполнение договора в новых условиях приведет к значительному сокращению средств к существованию. Например, донор страдает от инвалидности.

Сколько стоит подарить дом?

Стоимость оформления договора дарения зависит от формы сделки. Если договор дарения оформляется без нотариального заверения, вам придется заплатить минимальную сумму. Если в сделке участвует несовершеннолетний (до 18 лет) или если в дар передается только часть жилья, необходимо участие нотариуса. Нотариальные действия также обязательны для сделок, предусматривающих детали распределения и договоров дарения имущества. Например, стороны сначала делят имущество, затем один из них дарит вторую долю, и все это оформляется одним договором, поясняет Нурида Ибрагимова.

Если договор подлежит ратификации у нотариуса, необходимо оплатить нотариальные пошлины и обязательства. Его размер зависит от стоимости дома и рассчитывается в процентах от цены, указанной в договоре», — говорит юрист.

В противном случае договор может быть заключен в простой письменной форме. Стоимость такой сделки составляет 200 рублей. — Это сумма регистрационного сбора. Если стороны обращаются к юристу для составления договора и сопровождения сделки, потребуются дополнительные расходы. Также необходимо оплатить регистрацию согласия супруги дарителя, если имущество приобреталось совместно.

Как правило, расходы на оформление договора дарения состоят из трех компонентов.

• Государственная пошлина за регистрацию сделки в Росреестре: для физических лиц — 2 000 рублей; для юридических лиц — 22 000 рублей,
• Нотариальные услуги: стоимость дарения дома составляет в среднем 7 000 рублей за техническую работу и 0,3% от стоимости договора.
• Налоги: 13 %, если даритель и получатель не являются близкими родственниками.

Как составить договор дарения дома: инструкция

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устное дарение имущества не допускается. Процесс заключения договора дарения состоит из нескольких этапов

Шаг 1: Стороны готовят необходимые документы

Для подготовки договора дарения необходимы следующие документы

• Паспорта дарителя и получателя,
• Справка из ЕГРН,
• Документы, касающиеся дома и земли (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или любой другой документ, на основании которого возникло право собственности),
• Выписка из справки о месте жительства,
• Подтверждение уплаты государственных налогов.

По словам Вячеслава Климова, юриста юридической фирмы «Звездочка», в зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные процедуры.

• Опекунство и разрешение органа опеки, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего или недееспособного/неполноценного гражданина,
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если жилье находится в совместной собственности супругов,
• согласие банка, если жилое помещение находится в ипотеке.

Шаг 2: Составьте письменный договор дарения

Договор дарения недвижимости должен быть составлен в письменной форме и включать в себя следующие пункты

• Желание дарителя передать дом в безвозмездное пользование и желание одаряемого принять его,
• дата и место заключения договора
• ФИО, паспортные данные и адреса регистрации договаривающихся сторон,
• точная информация о доме (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики),
• сведения об участке (категория земли и вид разрешенного использования),
• на момент перехода права собственности,
• Подписи сторон.

Юрист из юридической фирмы «Звездочка» заявил, что «обе стороны готовят и подписывают три экземпляра договора (для себя и для Los Leestres). Если дарственная должна быть оформлена в нотариальной форме, то это делается в нотариальной конторе».

Шаг 3: Подача документов на регистрацию в Росреестр

После заключения договора дарения дома необходимо оплатить государственную пошлину (2 000 рублей). Затем договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате необходимо передать в Росреестр или МФЦ. Если договор утвержден, его также можно зарегистрировать у нотариуса; без регистрации в Росреестре договор дарения становится недействительным.

Договоры дарения могут быть заключены в простой письменной или нотариальной форме. Устное дарение имущества невозможно (Фото: Halfpoint // shutterstock. com).

Возможна передача в дар дома. Ограничения.

Договором дарения может быть заражен как сам даритель, так и его родственник-родитель. Это можно сделать на общих основаниях, предусмотренных законом (§ 2 гл. 9 ЗК РФ), — если имеет место обман, притворность, обязательство по сделке и т. д. Существуют и специальные основания для отмены договора дарения (§ 578 Гражданского кодекса РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:

• Донор возражает против жизни донора,
• даритель покушался на жизнь кого-либо из членов семьи или родственников родителей дарителя; или
• Донор умышленно причинил физический вред донору; или
• Обращение дарителя с объектом для донора создает риск его невосполнимой утраты,
• В самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение, если одаряемый переживет дарителя.

Срок исковой давности составляет 1 (если сделка недействительна) или 3 года (если недействительна). Следовательно, оспорить дарение можно только в вышеуказанных случаях. Даритель не может просто отказаться от сделки и потребовать от одаряемого возврата квартиры. Это связано с тем, что он больше не является хозяином.

Также даритель может отказаться от дарения устно или письменно (если договор письменный) в любой момент передачи имущества (статья 573 Гражданского кодекса РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от нее становится возможным путем подготовки нового договора (дарения, купли-продажи).

Евгения Мешкова, член Ассоциации юристов России (АЮР), специалист по информатизации:

— Дарители могут отказаться от подарка, если одаряемый его не принимает, а дарители — только в каждом конкретном случае. Во-первых, если дом еще не передан в дар. Во-вторых, если финансовое положение или здоровье дарителя ухудшилось после совершения сделки. В-третьих, если после завершения сделки дарителю намеренно нанесли вред или попытались нанести вред ему или члену его семьи.

Договор может быть расторгнут при различных условиях, например, если дар уже передан, если дар был умышленно испорчен, если получателю дара грозит безвозвратная потеря, если даритель переживет одаряемого или если был нарушен закон. Если во время передачи дара произошел сбой (например, если даритель объявлен банкротом). Если обе стороны согласны расторгнуть договор дарения, его можно аннулировать у нотариуса, но если одна из сторон отказывается это сделать, необходимо обращаться в суд.

Читайте также.

• Завещание или дарственная: как сэкономить при переезде
• Когда они смогут получить подаренную квартиру?
• Как правильно подарить недвижимость: пять вопросов
• Наследство, приватизация и долевое участие: как подарить долю в квартире

Следите за важными новостями в Telegram-канале «РБК-Недвижимость».